Manuel Valls a confirmé ce vendredi 29 août qu’il voulait tourner la page Duflot. Parler d’un « plan de relance » serait largement exagéré. Mais la communication gouvernementale est censée constituer le déclic psychologique qui dynamisera le marché de la construction.
Pour que les propriétaires vendent vite leur terrain et libèrent ainsi du foncier, le gouvernement met en place un abattement exceptionnel de 30 % sur les plus-values de cession des terrains à bâtir, pour toute promesse de vente conclue avant le 31 décembre 2015. Parallèlement, les terrains à bâtir seront exonérés d'impôt sur le revenu au bout de 22 ans, contre 30 actuellement.
Ensuite, le gouvernement veut favoriser les investissements locatifs par de nouveaux mécanismes fiscaux. Le Pinel remplace le Duflot et permettra à l’investisseur qui souhaite une réduction fiscale (qui variera selon la durée) de louer son bien neuf pendant 6, 9 ou 12 ans. Comme attendu, les investisseurs pourront par ailleurs louer ces bien à leurs ascendants ou descendants. Une mesure qui fait polémique (voir ci-dessous). Dans le registre familial, le Premier ministre a également annoncé un abattement exceptionnel de 100.000 euros pour les donations aux enfants et petits-enfants de nouveaux logements neufs.
Enfin, l’encadrement des loyers, promesse de campagne de François Hollande et mesure phare de la loi Duflot, est réduit à une expérimentation à Paris. Alors que le projet devait voir le jour d’ici la fin de l’année dans toute l’Ile-de-France, et dans les autres régions en 2015… L’ensemble de ces mesures ne devrait pas bouleverser la donne. Mais le message est clair, dans la lignée des dernières semaines. Priorité aux professions immobilières. L’ancienne ministre avait tout faux.
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Haro sur Duflot ! L’ancienne ministre du logement est accusée, non seulement par l’opposition, mais par les lobbies de l’immobilier et à présent par le premier ministre, d’avoir plombé l'immobilier. Selon Le Canard enchaîné, Manuel Valls assure à ses interlocuteurs que la loi ALUR (Accès au logement et pour un urbanisme rénové) aurait coûté 0,4 à 0,5 point de croissance à la France. Rien que ça.
Tomber sur Cécile Duflot est devenu ces derniers jours si fréquent et si grossier qu’un hashtag est apparu sur twitter, #lafauteaDuflot, qui l’accuse de tous les maux, français ou internationaux.
Et Matignon ne semble pas vouloir s’arrêter en si bon chemin. À en croire un courriel interne issu de Matignon et publié mercredi par Libération, le nouveau gouvernement « n'appliquera pas (…) les mesures de la loi Duflot (…) et l’annoncera clairement pour lever l’attentisme ». Le premier ministre devrait annoncer vendredi un train de mesures censé relancer le marché de la construction.
Il est curieux de clouer au pilori une ministre que Manuel Valls jugeait encore si inefficace il y a quelques semaines qu’il lui a proposé de devenir numéro 2 de son gouvernement ! Mais au-delà des querelles politiciennes, reste la polémique de fond. Alors qu’elle n’a été promulguée que le 24 mars et que la plupart de ses décrets d’application ne sont pas entrés en vigueur, comment la loi Duflot a-t-elle pu faire des ravages ? Décryptage en trois points.
- 1.- Le manque de constructions ne date pas d'hier
La Une du Journal du dimanche, ce 24 aoûtDe mois en mois, le marché de la construction poursuit sa chute. Les mises en chantier, qui avaient baissé au premier trimestre, ont continué de reculer au second. Elles s’établissent à 73 468, soit un recul de 13,3 % sur un an, selon les statistiques du ministère du logement publiées mardi 26 août. Sur les douze mois achevés en juillet, le nombre de logements neufs mis en chantier affiche un recul de 10,8 % à 305 079 unités.
Les perspectives ne sont guère plus encourageantes. Le nombre de permis de construire accordés pour des logements neufs – qui feront les mises en chantier futures – n'a diminué que de 1,1 % de mai à juillet, à 101 885, selon le ministère du logement. Cette stabilisation ne permet pas d’effacer la chute spectaculaire de 25 % enregistrée au premier trimestre.
Le même ralentissement est constaté sur les ventes de logements neufs. Elles ont reculé de 12,1 % au deuxième trimestre par rapport à la même période de 2013. Même si le nombre de logements mis en vente a diminué, les stocks restent très élevés à 103 681. Les délais de vente ne cessent de s’allonger passant de 4,6 à 4,9 trimestres pour les appartements et à 5,9 trimestres pour les maisons individuelles, tandis que les annulations de réservations augmentent à 15 %.
Selon l’Insee, cette chute de la construction, qui représente un poids considérable de l’économie, risque de se traduire par un manque à gagner de l’ordre de 0,4 % de PIB sur l’ensemble de l’année. La préoccupation du gouvernement d’agir vite sur ce secteur – un des seuls où il dispose encore de quelques outils – est donc devenue très forte, à un moment où l’activité économique, au mieux, stagne.
À entendre les lobbies de la construction, écoutés avec une grande complaisance par le gouvernement, le décrochage serait lié à la loi Alur, défendue par Cécile Duflot et votée en mars. Tous les malheurs actuels de l’immobilier et du BTP proviendraient de ces nouveaux dispositifs législatifs, même s’ils ne sont pas encore entrés en vigueur. « Je comprends votre surprise : la loi a été promulguée le 24 mars », explique Jean-François Buet, président de la Fnaim. « Mais en novembre dernier, un client me disait déjà : la loi Duflot a fait des ravages. Je lui ai fait de gros yeux : "M’enfin ! Elle n’est pas encore entrée en vigueur !" Seulement il y a eu tellement d’effets d’annonces. À force de messages négatifs, on a un impact négatif », raconte-t-il.
Le président de la Fédération française du bâtiment (FFB), Jacques Chanut, en convient : « Dire aujourd’hui que la loi Duflot est responsable des blocages est un raccourci soit politique, soit médiatique. Mais il y a eu un impact, plus psychologique que factuel. Le discours de Duflot sur les droits des locataires a bloqué le marché. Les propriétaires ont eu le sentiment qu’ils n’auraient plus la maîtrise de rien. »
Accabler l’ancienne ministre du logement reviendrait cependant à faire fi de la situation européenne. Selon les dernières statistiques d’Eurostat publiées le 20 août, le secteur de la construction dans la zone euro affiche un recul de 0,7 % en juin 2014. Est-ce à dire que la déflation serait en train de toucher l’investissement des ménages ? Surtout, à la Fondation Abbé-Pierre, Patrick Doutreligne ironise sur les critiques actuelles : « Si la loi Duflot est responsable, alors c’est la première loi à effets rétroactifs. Et sur bon nombre d’années ! »
Car le manque de mises en chantier n’est pas nouveau en France. « Au premier trimestre 2014, l’investissement des ménages, principalement en logement, a continué de baisser pour le neuvième trimestre consécutif (-2,6 % après -2,2 %) », écrivait l’Insee en avril 2014. Dans les faits, la chute de l’immobilier a commencé avec la crise de 2008 et s’est accélérée depuis 2012. En 2007, la construction de logements avait atteint son niveau le plus élevé avec 446 000 logements individuels construits. Il s’en construit aujourd’hui à peine 300 000.
Les raisons de ce décrochage sont multiples. La première est liée à la très forte hausse des prix. Depuis 2000, ils ont explosé dans l’immobilier. Selon l’Insee,le prix du mètre carré construit est passé de 2 030 euros en 2000 à 3 884 euros en 2013, soit une hausse de 91,3 %. Le foncier n’explique pas tout. Les montants ont augmenté dans les mêmes proportions pour les travaux de rénovation ou d’amélioration de l’habitat. Pour le logement ancien, les prix moyens qui étaient sur la base d’un indice 100 en 2000 sont en moyenne à l’indice 220. Dans le même temps, le revenu disponible brut des ménages est passé en moyenne de l’indice 100 à 145.
La première source des blocages de la construction réside donc dans le décalage entre les prix de l’immobilier et le revenu des ménages. Dans les études de l’Insee sur le patrimoine, le logement est devenu la première cause d’inégalité. Il y a les propriétaires et les autres. À l’exception du Royaume-Uni, il n’y a qu’en France que ce problème se pose avec une telle acuité. Selon des chiffres cités par le Financial Times, le prix d’un 70 mètres carrés au Danemark correspond à 2,7 ans de revenus quand il représente 7,6 années de revenus en France.
Cette réalité, qui est apparue dès le milieu des années 2000, a été masquée par une série de mesures. Crédit à taux zéro, défiscalisation, aides en tout genre, l’État a dépensé des dizaines de milliards chaque année – les aides à la construction s’élevaient à 41 milliards d’euros en 2013 – pour soutenir le secteur et aider les acheteurs. Les banques, de leur côté, ont aidé artificiellement à soutenir une demande et à empêcher une correction des prix qui aurait pu leur être préjudiciable, en proposant des crédits de plus en plus longs. De 10 à 15 ans, la durée des crédits est passée de 25 à 30 ans dans de nombreuses acquisitions. Autant dire que les acquéreurs sont plutôt des locataires à long terme de leur banque.
La crise de 2008 a cassé partiellement ces mécanismes. Pendant un temps, ce sont les banques, totalement déstabilisées par la crise, qui n’ont plus voulu prêter. Désormais, ce sont les ménages qui ne peuvent plus ou ne veulent plus emprunter, même si les taux sont très bas. D’autant que les prix de l’immobilier et de la construction, totalement bloqués par des artifices et des dispositifs fiscaux, n’ont pas baissé dans les proportions nécessaires pour rendre la demande solvable. La preuve est là aussi dans les chiffres : les primo-accédants sont quasiment sortis du marché. Ils étaient 135 000 à acheter un logement neuf dans les années 2006-2007. Ils sont 35 000 aujourd’hui. La décrue est comparable dans l’ancien.
« Tout compris, neuf et ancien, on tourne autour de 100 000 primo-accédants alors qu’il en faudrait 180 000 pour être en phase avec les objectifs du gouvernement », estime Jacques Chanut. « Il n’y a pas de problème de taux pour ces jeunes. Mais un problème d’apport. »
La demande des secteurs professionnels d’augmenter les prêts à taux zéro, de l’ouvrir à des acquisitions dans l’ancien ne peut permettre de remédier à cette situation. Le marché du logement paie aujourd’hui les conséquences de quarante ans d’une politique reposant à la fois sur une déréglementation totale et des subventions massives, l’État étant censé payer pour corriger les excès de cette libéralisation pervertie.
Revenus diminués, emploi incertain, chômage, peur du présent et de l’avenir, rien n’incite les ménages à se lancer dans des investissements lourds et de longue durée. D’autant qu’à mesure que la précarité s’installe, que les contrats à temps partiel, à durée déterminée, avec des salaires réduits, deviennent la norme, les garanties exigées pour contracter un crédit ou même louer sont sans cesse alourdies, au point de demander à des salariés de quarante ans installés depuis longtemps dans la vie la caution de leurs parents.
Si certains ménages ont de l’épargne – le taux d’épargne représente plus de 16 % du revenu disponible –, ils la gardent sur des comptes courants, pour faire face en cas de coups durs. Ou ils préfèrent attendre une baisse des prix, la déflation anticipée devenant souvent auto-réalisatrice.
Pourquoi « le Duflot » fait baisser les investissements locatifs
Tout en relevant l’échec des mesures de défiscalisation pour soutenir la politique du logement, Cécile Duflot a, comme ses prédécesseurs, mis en place un nouveau dispositif à la fin de 2013. Celui-ci est destiné à prendre la suite du dispositif Scellier et d’en corriger les nombreux travers. Des promoteurs, mettant en avant le seul avantage fiscal pour attirer les investisseurs particuliers, ont construit de nombreux logements dans des villes où il n’existait pas de besoins réels mais où le foncier était bon marché, laissant des propriétaires dans l’incapacité de louer leur logement tout en devant rembourser leur prêt.
Pour remédier à ce détournement, le dispositif Duflot est encadré. Il n’est possible que dans les zones, définies par un décret, où la situation du logement est tendue. Il permet à ceux qui achètent dans le neuf de bénéficier d'une réduction d'impôt équivalente à 18 % des sommes investies, dans la double limite de 300 000 euros et de 5 500 euros par mètre carré. En contrepartie, l'investisseur s'engage à louer le bien pendant 9 ans en respectant des plafonds de loyers (environ 20 % inférieurs à ceux du marché), mais aussi en fonction des revenus du locataire. Les logements doivent par ailleurs répondre à certaines normes en matière d’économie d’énergie.
Pour soutenir la construction neuve, le gouvernement envisage d’ouvrir cet avantage fiscal à des acheteurs qui loueraient leur bien à des membres de leur famille. Cécile Duflot s’était opposée à cette mesure jugeant que l’État n’avait pas à soutenir les avantages patrimoniaux dans des familles qui en bénéficiaient déjà. Cet assouplissement est demandé notamment par la fédération des promoteurs immobiliers qui a habillé la demande sous la forme du concept de « solidarité intergénérationnelle ». Pour Jacques Chanut, de la Fédération française du bâtiment, « si on veut construire 500 000 logements par an, il en faut 60 à 70 000 au moins d’investissement locatif. C’était le seuil atteint avec le Scellier. Aujourd’hui, il nous en manque 30 000 à 40 000. Cela avantagerait les familles riches ? Ça, c’est un débat politique, nous n’avons pas à nous prononcer là-dessus. Nous, on explique que cette mesure ferait construire 6 000 à 10 000 logements. »
Même Nicolas Sarkozy n’avait pas osé s’avancer sur ce terrain. Si la loi Scellier n'interdisait pas de louer à ses enfants, il fallait, pour bénéficier des avantages fiscaux, que le locataire remplisse une déclaration d'impôts séparée. Ce qui est rare lorsque l'enfant est encore étudiant.
Pour Patrick Doutreligne, une telle décision serait « scandaleuse. Par l’impôt, par l’argent des contribuables, on va aider les familles aisées à maintenir leur progéniture dans la même aisance, à s’enrichir sur plusieurs générations ! Depuis le Robien (dispositif fiscal comparable mis en place par le ministre centriste Gilles de Robien en 2003), tout est fait pour les classes moyennes supérieures. Là, il n’y aurait qu’un seul bénéficiaire : l’emploi. Ce n’est certes pas négligeable, mais c’est très cher payé. » Faudra-t-il dès lors rebaptiser le ministère du logement en ministère de l’immobilier ?
Le député UMP Gilles Carrez avait chiffré le coût du Scellier pour l’État à 2,3 milliards d’euros en 2011 ! « On critique le coût des emplois aidés, mais ces dispositifs fiscaux sont bien plus coûteux et reviennent à un prix aberrant pour construire seulement 30 000 logements de plus. Même Bercy a fait l’analyse que ce n’était pas une bonne solution», estime-t-il.
Cet assouplissement « familial » s’ajouterait à une autre mesure déjà annoncée en juin par la ministre du logement, Sylvia Pinel, puisqu’un avantage supplémentaire sera accordé aux investisseurs qui s’engagent à louer leur appartement plus longtemps. L’avantage pourrait être de l’ordre de 3 points supplémentaires de réduction fiscale pour une location de douze ans. Dans le cadre de cette révision, le dispositif est appelé à changer de nom. Comme chez les Égyptiens qui martelaient sur leurs monuments les noms des pharaons passés honnis, le gouvernement ne saurait garder quelque part le nom de Duflot.
L’encadrement des loyers et la garantie universelle des loyers auraient eu un impact psychologique
L'encadrement des loyers devait être la mesure phare de la loi Duflot. Il n’en restera pas grand-chose ; s’il en reste quelque chose. Au vu de la flambée des prix exigés, l’idée était de plafonner les loyers dans les zones tendues en se référant à un loyer médian. Petit à petit, pendant la discussion parlementaire, le projet est devenu de moins en moins ambitieux. À tel point qu’aujourd’hui, il n’est plus question de l’appliquer qu’à l’Île-de-France. « Le dispositif actuel est tellement faible qu’il n’aura d’impact que sur les tout petits logements très chers à Paris », analyse Patrick Doutreligne. D’autant que les censures du Conseil constitutionnel ouvrent la voie aux dérogations et donc à des compléments de loyers.
Alors comment, en n’étant toujours pas entré en vigueur, l’encadrement, promis par François Hollande pendant sa campagne présidentielle, aurait-il pu avoir un impact négatif ? « En plus des risques de voir son locataire tomber au chômage, qu’il ne paye pas son loyer, qu’il dégrade l’appartement, le propriétaire s’est dit que son locataire allait pouvoir remettre en cause son loyer », assure le président de la Fnaim, qui n’a visiblement jamais pu encadrer la ministre. « Cécile Duflot donne l’impression d’être dogmatique. La communication de son ministère a participé à apeurer et provoqué l’attentisme des vendeurs, des acquéreurs, ainsi que la trouille des investisseurs. »
L’analyse de Patrick Doutreligne diffère : « Les professions immobilières, qui ont fait leurs vaches grasses pendant dix ans n’ont pas supporté qu’on veuille encadrer leurs pratiques. Elles ont fait un énorme lobbying contre toute la loi Duflot et à partir du moment où Valls a ouvert la porte à un aménagement de la loi, les lobbies se sont engouffrés pour redémarrer. »
Il n’a cependant pas fallu attendre que Manuel Valls soit nommé premier ministre pour qu’une autre mesure forte, la garantie universelle des loyers (GUL), ait du plomb dans l’aile. Le dispositif n’avait pourtant a priori rien d’affolant pour les propriétaires, bien au contraire : l’État devait se porter garant des locataires et payer le propriétaire si celui-ci ne percevait plus de loyer.
Sauf que Cécile Duflot n’a jamais été bien claire sur le dispositif. Et encore moins sur son financement. « Comme le projet n’était pas financé, les propriétaires se sont dits que ça retomberait sur eux, qu’ils auraient une assurance de plus à payer. Des associations de propriétaires ont laissé entendre ça, explique Jacques Chanut. Le manque de clarté a permis toutes les interprétations. Il faut être prudent sur ce qu’on avance. »
Patrick Doutreligne s’étonne : « La GUL est aujourd’hui devenue facultative. Le propriétaire la prend s’il le souhaite. Je ne vois donc pas comment cela a pu déstabiliser le marché. » Le délégué général de la Fondation Abbé-Pierre n’en demeure pas moins circonspect sur la clarté des choix : « On discute pendant huit mois d’un dispositif au Parlement. On finit par trouver une sorte d’équilibre, même a minima. Le Conseil constitutionnel valide. Et là, on décide de le remettre en cause ! On dirait une alternance. » Confirmation attendue vendredi.
BOITE NOIREL'article, publié le jeudi 28 août a été actualisé le vendredi 29 dans l'après-midi. Au début du papier, apparaissent à présent les annonces faites vendredi par le premier ministre pour relancer le marché de la construction.
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